mieten – kaufen – autohaus

Norbert Weiß, Bonn 2009

Autohäuser – so die Erwartung – stehen üblicherweise im Eigentum des Betreibers und werden in den seltenen Fällen von Vermietung oder Verkauf nicht öffentlich, sondern nur branchenintern offeriert. Tatsächlich aber werden eine Vielzahl von Immobilien dieser Art ganz offen und einem breiten Publikum als Kauf- oder Mietgelegenheit vorgelegt. Eine aktuelle Bilanz gibt Aufschluss über die gewünschten Konditionen:

Insgesamt werden im Juli 2013 bundesweit ca. 150 Autohäuser zur Anmietung bzw. zum Ankauf öffentlich, d.h. in einschlägigen Internetportalen und Medien, angeboten. Bei der Auswertung ist ein Autohaus als Immobilie definiert worden, die mindestens über einen im Erdgeschoss liegenden Verkaufsraum (Showroom) nebst Büro- und anderen Nebenflächen, mindestens einen üblich ausgestatteten Werkstattraum und Grundstücksfreifläche verfügt. Darüber hinaus sind solche Angebote nicht ausgewertet worden, die insgesamt unter 350 m² Nutzfläche liegen, die als Erbbaurecht angeboten werden sowie eine oder mehrere Wohnungen im gleichen Gebäude aufweisen. Ebenfalls nicht ausgewertet sind die Angebote ohne bzw. mit unplausiblen Flächenangaben oder fehlenden Konditionen („Mieten auf Anfrage“). Von den veröffentlichten Angeboten verbleiben nach diesen Ausschlusskriterien insgesamt 102 auswertbare Offerten, die regional in die Kategorien Süd (Bayern und BaWü), Mitte-Nord und Ost (neue Bundesländer mit Berlin) aufgeteilt sind. Extremwert (Ausreißer) sind statistisch eliminiert.

Die Flächenangaben (und damit die Flächenmieten bzw. Kaufpreise) beziehen sich ausschließlich auf Nutzflächen innerhalb von Gebäuden. Ggf. aufgerufene Mietwünsche auf Freiflächen sind in die Gesamtmiete mit eingeflossen.



Das durchschnittliche Autohaus mit der o.g. Definition hat ca. 1.250 m² Gebäudenutzfläche bei einer Grundstücksgröße zwischen 5.000 m² und 6.500 m². Die Immobilien sind im Mittel ca. 20 bis 25 Jahre alt. Die unterhalb dieser Flächengröße angesiedelten Häuser sind für A-Händler in der Regel nicht geeignet, da eine geringe Größe oft auch mit schlechteren Ausstattungen und unterdurchschnittlichem Unterhaltungszustand einhergehen (soweit dies aus den Exposéfotos erkennbar war). Der überwiegende Teil der Angebote bietet leerstehende Objekte. Bei der Übernahme eines laufenden Betriebes sind die Kauf- und Mietangebote erkennbar höher. Hier spielt der nachgewiesene Umsatz auch als Referenzmaß für die Miete – und damit für die Gewinnerwartung – eine höhere Rolle. Als Spitzenwert für einen Mietansatz bei einem komplett ausgebauten Autohaus mit Werkstätten (Premium-Marke, Metropolenstandort, Neubau) auf modernstem Niveau und entsprechendem Umsatz sind bis zu 15 €/m² Nutzfläche zu erzielen.

Auffällig ist der Umstand, dass offensichtlich die Mieteinschätzung der Vermieter im gesamten Bundesgebiet relativ ähnlich sind und statistisch stabil bei ca. 5 €/m² liegen und zwar unabhängig von anderen Objektmerkmalen. Im Gegensatz dazu liegen die Kaufpreisschwankungen nach regionaler Lage sehr weit auseinander. Autohäuser in den östlichen werden dabei deutlich öfter zum Kauf als zur Anmietung angeboten, wobei die zum Verkauf stehenden Häuser signifikant kleiner (unter 900 m²) und in der Regel leerstehend sind. Im Unterschied zu den Mietangeboten kommen bei den Kaufofferten sehr viel deutlicher die unterschiedlichen Bodenwertniveaus insbesondere zwischen Ost- und Süd-Bundesländer zum Ausdruck.

Aus den Unterschieden zwischen Mieten und Kaufpreisen ergibt sich auch, dass die Kaufpreisfaktoren (Verhältnis Jahresmiete zu Kaufpreis) im Süden am höchsten, die Verzinsung des eingesetzten Kapitals mithin am niedrigsten ist. Offensichtlich ist also die Risikoerwartung bei Autohäusern im Süden der Republik erkennbar am geringsten. Vereinzelt ist auch zu beobachten, dass bei den Kaufpreisfaktoren unrealistisches Wunschdenken besteht, denn ein Faktor von 16 und mehr ist kein handelbares Investment, da diese Kapitalverzinsung kein Risikoäquivalent für eine Spezial- und Betreiberimmobilie darstellt. Bei der überwiegenden Zahl von älteren Autohäusern dürfte ein marktkonformes Verhältnis von Kaufpreis (bzw. Marktwert) zur Jahresmiete unter 10 liegen.

Bei allen Auswertungen ist zu beachten, dass es sich um Anbieterangebote handelt, die offensichtlich noch nicht zu einem Kauf- oder Mietvertragsabschluss geführt haben. Die tatsächlichen Vertragskonditionen liegen regelmäßig tiefer, wobei ein Abschlag von 10% bis 20% nicht ungewöhnlich ist, aber eben auch von vielen weiteren Rahmenbedingungen abhängt.

(veröffentlicht in „Autohaus“ und „Immobilienzeitung“ 2013)

Norbert Weiß Dipl.-Ing. / Immobilienkaufmann BDGS
Ullrich & Weiß Sachverständigensozietät
Ippendorfer Allee 101, 53127 Bonn

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