Wert versus Preis

 

In der täglichen Praxis als Sachverständige und Immobilienberater wird der Begriff „Wert“ und „Preis“ oft synonym verwendet, obwohl beide Begriffe sehr unterschiedliche Vorgänge bezeichnen. Einige Marktteilnehmer sind daher gelegentlich überrascht, dass der erzielte Preis nicht selten vom zuvor ermittelten Wert abweicht. Es lohnt sich daher, beide Begriffe genauer in Augenschein zu nehmen:

Definition „Verkehrswert“ einer Immobilie:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Definition „Preis“ einer Immobilie:

„Der Preis ist die sich aus Angebot und Nachfrage auf einem Markt ergebende und in Geldeinheiten gezahlte Gegenleistung für eine bestimmte Immobilie.“

Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich in Deutschland aus der Anwendung verbindlicher Vorschriften und leitet diesen in der Regel aus Vergangenheitswerten (Bodenwert, Mieten, Zinssätze, Baukosten etc.) ab. Er ist somit immer ein Durchschnittswert oder Wahrscheinlichkeitswert, der sich aus Höchstpreisen der jüngeren Vergangenheit objektiv ermitteln lässt. Individuelle Vorstellungen und Verhältnisse Einzelner oder spekulative Elemente sind ihm fremd.

Der Preis hingegen wird tagesaktuell zwischen zwei Vertragspartnern verhandelt bzw. festgestellt und beinhaltet eben auch deren individuelle Vorstellungen einschließlich einer spekulativen Zukunftserwartung. Preise werden also in jedem Einzelfall „ausgehandelt“, was folglich nicht zwingend einem „objektivierten“ Wert entsprechen muss. Der BGH hat hierzu treffend ausgeführt: „Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen.“

Gerade in dynamischen Märkten ist es daher nicht überraschend, wenn Wert und Preis auseinander fallen. So lange es sich um rein theoretische Werte handelt, die nicht am Markt realisiert werden (sollen/müssen), kann der Unterschied zu Gunsten einer einheitlichen, objektiv prüfbaren Berechnungsgrundlage in Kauf genommen und akzeptiert werden.

Schwierig wird es dann, wenn ermittelte Immobilienwerte als Preis gleichgesetzt werden. In disparaten Märkten können sich dann erhebliche Verwerfungen zeigen:

• ein Nachfrageüberhang in Zentren/Subzentren führt zu deutlich höheren Preisen (z.B. Wohnraumnachfrage in den Ballungsräumen)
• ein Angebotsüberhang führt zu deutlich geringeren Preisen oder Unverkäuflichkeit (z.B. in strukturschwachen Gebieten mit tatsächlicher und prognostiziertem Bevölkerungsrückgang)

Schon bei der Fixierung von Ausgleichsbeträgen zum innerfamiliären Erbausgleich können Verwerfungen entstehen, wenn ein einvernehmlich erzielter Wertansatz für eine Immobilie im Verkauf aber signifikant höhere oder niedrigere Preis erzielt. Hier besteht also Regelungsbedarf über die reine Wertermittlung hinaus.

Bei der Verkaufs- oder Ankaufsvorbereitung ist ein Verkehrswertgutachten schon deshalb sinnvoll, weil zunächst alle wertrelevanten Parameter zu prüfen oder u.U. auch erst zu ermitteln sind. Auch die Bereitstellung aller verkaufswichtigen Unterlagen stellt einen erheblichen Vorteil im Verkaufsverfahren dar. Im Hinblick auf die Wert-Preis-Problematik kann ein Verkehrswertgutachten aber nur der erste Schritt sein, um einen optimalen Verkaufs-Ankaufserfolg zu erzielen.

Sprechen Sie uns an; wir beraten Sie gerne und stellen Ihnen unsere Systematik eines „strukturierten Bieterverfahrens“ (bei Verkauf) vor!